Продовження мораторію на продаж землі: кому це вигідно?

4 лютого Президент України Петро Порошенко підписав закон про продовження мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення до 1 січня 2020 року. Відповідні дані містяться на сайті Верховної Ради.

Зазначається, що Закон № 9355-5 ухвалили ще наприкінці 2018 року (20 грудня), проте через зареєстровану депутатами пропозицію скасувати результати голосування, ані спікер, ані Президент не могли його підписати. Тож Україна фактично жила без земельного мораторію цілий місяць.

Нагадаємо під мораторієм перебувають 40 мільйонів гектарів земель, або ж дві третини території України. Купувати і продавати можна лише 2,7 мільйона гектарів земель, відведених під особисті господарства. Мораторій ввели ще у 2001 році як тимчасове обмеження. Під час його дії Верховна Рада мала б ухвалити закони, необхідні для запровадження ринку землі. Утім за 17 років парламент так і спромігся цього зробити. Заборону кожного року продовжує ВРУ, обмежуючи таким чином право розпоряджатися своєю землею 7 мільйонів власників земельних паїв, або 16% українських громадян.

Як розповіла «Карпатському об’єктиву» начальник Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області Світлана Мельничук, мораторій дійсно не діяв у період з 1 січня по 4 лютого, тож теоретично протягом цього часу могла здійснюватися купівля-продаж земельних паїв. Щоправда, за її словами, про такі випадки їй не відомо. Загалом, як зазначає Світлана Мельничук, створення ринку землі має дуже позитивно вплинути на українську економіку, стимулювати розвиток аграрного сектору, дати людям додаткові можливості та ресурси для ведення бізнесу. Чиновниця запевняє, що її керівництво в столиці, як і вона сама, підтримує зняття мораторію та запуск ринку землі. І Держгеокадастр до цього цілком готовий. Отож все в руках законодавців, тобто парламенту.

Однак, наразі через мораторій в Україні єдиний спосіб передати землю іншій особі за винагороду – здати в оренду. Договори на оренду землі часто є довгостроковими та укладаються в середньому 10 років, а то й більше. При цьому вартість оренди земельних паїв занижена, а ринок неконкурентний, бо, як правило, на оренду паїв претендує один гравець, який і диктує ціну.

У той же час з кожним роком тиск за відміну мораторію посилюється. І не лише всередині держави. Зокрема зняти мораторій та утворити ринок землі рекомендує МВФ та інші західні політичні й фінансові структури. Так, у Світовому банку порахували: щорічні втрати українських власників земельних паїв від заниженої вартості оренди становлять 86 мільярдів гривень, або ж 3,3 мільярда доларів. Згідно з розрахунками економістів СБ, скасування заборони на передачу землі в заставу дозволить українській аграрній галузі залучити мільярдні кредити та інвестиції й утворити великий фінансовий ринок.

22 травня 2018 року стало відомо, що Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) у Страсбурзі визнав мораторій на продаж землі в нашій державі таким, що порушує базові майнові права людини, та рекомендував скасувати його. До речі, 19 вересня одна з українських юридичних компаній, керуючись рішенням ЄСПЛ, уже подала до суду на нотаріуса, який відмовив в оформленні угоди на купівлю-продаж землі через мораторій. Юристи стверджують, що в Україні діє принцип верховенства міжнародного права над українським, таким чином, рішення ЄСПЛ має більшу силу, ніж положення Земельного кодексу.

Позов до України в Європейському суді виграли пенсіонери – 79-річний Віктор Цицюра і 71-річна Софія Зеленчук. «Моя власність є, але цією власністю я розпоряджатися не можу… Людина за свого життя не має можливості скористатися вартістю власного паю», – обурюється «Громадському» Віктор Цицюра. Так само вважає і Богдан з Ужгорода. Його родина володіє гектарами земельних паїв на Тернопільщині. Землю вони здають в оренду, і кожного разу доводиться їздити, щоб поновлювати договори. Богдан також розповів редакції «Карпатського об’єктива», що ціна за оренду, на його думку, не дуже висока, однак більше ніхто не пропонує. Гектари в місцевих селян орендує агрохолдинг. Попри це, каже ужгородець, він давно хотів би мати можливість продати хоча б частину землі, та зробити цього не може через мораторій.

Однак далеко не всі бачать ситуацію так само. Багато хто дійсно боїться зняття мораторію. Зокрема Володимир разом із родиною має близько 5 гектарів земельних паїв в Ужгородському районі. Родина обробляє їх самостійно, але досі не оформила належним чином документи. Тож побоюється, що після зняття мораторію цю землю хтось захоче відібрати. На питання, звідки ця інформація, Володимир розповів, що почув таке по телевізору.

У свою чергу, геодезист Олександр зауважив, що через недосконалість законодавства агрохолдинги та багаті земельні магнати сьогодні користуються різними схемами для придбання землі за заниженою вартістю. Це робиться через суди, різні схеми в органах влади та місцевого самоврядування. Водночас він не впевнений, що в нинішніх умовах зняття мораторію допоможе. На його думку, ця влада навряд чи утримається від спокуси влаштувати «великий земельний дерибан». Та, з іншого боку, Олександр погоджується, що ринок землі потрібен, а зняття мораторію значно пожвавить економіку України.

Махінації із земельними паями, звичайно, не рідкість. Про деякі випадки в Закарпатській області писав і «Карпатський об’єктив». Водночас, спираючись на цей факт, на телебаченні досить часто поширюють відверті міфи, що коли зняти мораторій, то всі землі відразу скуплять «багаті іноземці» чи місцева «земельна мафія». Таку саму думку транслюють і деякі рейтингові політики. Зокрема лідер фракції «Батьківщина» заявляла, що «продавати землю можна лише в тому випадку, якщо є селяни, які мають гроші її придбати, а не мафія». «Захистити селян» на словах намагаються й інші відомі політики. Нерідко наводять аргумент, що Захід, мовляв, тисне на Україну, аби зняти мораторій, бо західні олігархи понад усе бажають скупити багаті українські землі. В інших випадках, і деколи небезпідставно, людей лякають всемогутніми українськими агрохолдингами, які також нібито мріють скупити землі селян за безцінь.

Але, з іншого боку, більшість експертів запевняють, що відкриття ринку землі водночас зумовить зростання ціни на гектари до справжньої ринкової. Натомість саме агрохолдингам нині вигідно за копійки брати землю в оренду в українських селян. Тому й лякають людей міфами, аби заморозити ситуацію. Експерти стверджують: за відсутності ринку землі українські власники земельних паїв, які здають свою землю в оренду, отримують в рази менше, ніж могли б мати за умови вільної конкуренції. А дешева оренда – джерело надприбутків великого аграрного бізнесу. За даними асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», у 2017 році близько третини сільськогосподарських земель, які обробляють підприємства, сконцентрували аграрні холдинги. Однак через те, що земля їм не належить, вони не мають стимулів інвестувати в неї. Орендарі часто виснажують корисні властивості ґрунтів рослинними культурами, що забезпечують короткий термін окупності.

Водночас, поки мільйони власників земельних паїв не можуть офіційно продати землю, завдяки мораторію в Україні утворився цілий тіньовий ринок, де ділянки збувають під виглядом довготермінової оренди. Вартість землі там становить 1–1,5 тисячі доларів за гектар, договір оренди може сягати 200 років, а власнику паю виплачується одноразова виплата за повний період.

Окрім того, не всі селяни настільки грамотні, щоб належним чином оформити договір оренди. Часто це усні домовленості. А деколи, як повідомляють різні джерела з інших областей, через відсутність порядку в земельній сфері селянин навіть не знає, де знаходиться його земельний пай, натомість хтось уже використовує його й оренду не платить.

Скасувати мораторій і встановити прозорі правила гри на ринку землі мав би новий Закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Але депутати вже багато років не можуть дійти згоди в цьому питанні. Тож поки діє мораторій, технологічно неефективні агрохолдинги процвітають.

До речі, в одному з недавніх інтерв’ю в. о. міністра аграрної політики та продовольства України Максим Мартинюк на питання, коли нарешті знімуть мораторій на продаж землі, відповів: «Імовірність прийняття якогось рішення буде надзвичайно високою в перший рік роботи новообраного парламенту. Тому що до наступних виборів далеко… Якраз на початку каденції прийняли – і до кінця каденції вже всі забули, хто там що прийняв». За його словами, ринок землі потрібно запроваджувати дуже обережно, досягаючи максимального консенсусу в суспільстві. «Ми, на жаль, за 17 років дії мораторію маємо самі міфи, страшилки про те, що «все пропаде». Але навіть деякі радикально налаштовані проти ринку політичні сили дещо змінили свою риторику. І думаю, що в нас гарні шанси… Завдяки ринку землі може зникнути бідність у селі», – сказав Максим Мартинюк. Він також розповів, що «всі, хто займається агробізнесом і в кого є орендована земля, зацікавлені в збереженні статус-кво. Тому що дилема є такою: ми або платимо по 100 доларів з урожаю орендної плати, або вимушені зараз 1–2, іноді 3 тисячі доларів, витягнути й назавжди віддати власнику паю, який їх отримає, але для нас це надзвичайно великі витрати за короткий проміжок часу. Це не вигідно для бізнесу».

Руслан ФАТУЛА